聶日明專欄福州市有錢統購商品房嗎？
??福州市政府近日下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見》，要求由各區政府指定一傢國有企業，統購商品房和安置房，以解決被征收房屋群眾對安置現房的需求。文件規定，統購商品房的價格原則上低於市場評估價格的15%以上。
??由政府(或其轄下的國企)統購商品房，除瞭福州以外，四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省區也在試點實施。住建部1月6日出臺《關於加快培育和發展住
房租賃市場的指導意見》，鼓勵開發商售轉租、地方政府回購商品房，尤其是三四線城市，希望以此消化目前房地產市場高企的庫存。
??按照
住建部的精神，三四線城市，房地產庫存水平很高，棚戶區改造後為被征收房屋的群眾再建新樓已無必要，政府直接回購存量商品房，既安置瞭群眾，又消化瞭庫
存，一舉兩得。政府回購商品房，還可以托住三四線城市持續下滑的房價，激活交易量萎縮的房地產市場，讓資金鏈緊繃的開發商緩一口氣。
??問題是，政府安置被征收傢庭的新房，一般在郊縣集中開發，或者給予貨幣補償，成本相對較低。現在商品房賣不出去，政府想把商品房回購賣給征收安置傢庭，首先
就面臨著補償過高的問題。去年11月，福州晉安區的連潘棚戶區改造，征收總戶數高達6700戶，占總套數的21%。僅這一個項目，按每1萬元/m2單
價，就需要79億元。福州市2013年的公共財政用於保障性安居工程，總計才14.38億元，福州市政府性基金收入(土地出讓金為主)509.53億元，
而支出高達515.25億元，收支已經失衡。任何補償標準的提高，都將極大地侵蝕政府土地財政的凈收益。賠本的買賣政府怎麼肯幹？
??其次，三四線城市的商品房市場原本就在衰退，市場交易量萎縮到歷史低點，如福利分房成為主要的住宅配置機制，必然進一步擠壓商品房的正常銷售。以福州市五區
為例，據克爾瑞計算，目前可售套數需要17個月消化，每年不過消化2.2萬套，而一個連潘項目就需要回購6700套。如果住房市場不增長或增速放緩，現有
土地財政的機制也將走到終點，這個時候，政府也將不再有動力進行土地開發，棚戶區改造如何能持續？因此回購商品房恐怕更多是一種托市行為，象征意義大於實
際行動。
??從具體操作來看，征收安置傢庭與商品房原本的買傢定位不同，對於動拆遷傢庭來說，也未必合適，新城建設與舊城改造以後，原
住民低成本的生活環境已經消失，他們往往承擔不起新小區的生活成本。動拆遷戶集聚也會嚴重影響商品房的正常銷售，擠出真實的商品房買傢。同一區域內，如何
平衡商品房購買者與分房傢庭的沖突，會成為持續的社會問題，不少地方在商品房旁配置保障房，已經出現兩方業主沖突的現象。
??令人擔憂的是，如果政府回購商品房進行再分配，會形成不小的福利分房市場，每年新增的保障房規模屏東縣汽車貸款銀行高達700萬套，現有房地產市場的庫存也不過如此。福利分房時代面
臨的問題會一一重現，如政府如何決定收購什麼樣的商品房？政府成為最大買傢，商品房市場的效率如何體現？如何規避政府官員在項目挑選、分房時的權力尋租？
限於政府財力，房屋供給遠慢於市場的需求，等等。20年前，我們吃過的政府建房、分房的苦，今天要再吃一遍嗎？
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新聞來源http信貸代償信貸房貸信貸代償://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/06095967775459197633317.shtml
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